tisdag 3 januari 2017

Hur man pratar om fastighetssektorn i aktiesammanhang

Jag har en förutfattad mening om kvaliteten på byggandet. Kalla det en fördom, rentav. Den kan beskrivas såhär:

Modernt byggande håller en ganska låg kvalitet. Jämfört med äldre tekniker är dagens hus byggda i halvsunkiga material. Lägenheter i fastigheter från årtiondena från sekelskiftet 1900 fram till en bit efter mitten av 1900-talet är, om man skall generalisera, bättre i material, utförda med större hantverksskicklighet och har en bättre långsiktig hållbarhet än lägenheter och radhus byggda de senaste tio-tjugo åren.

Byggsektorn tycks alltså gå bakåt vad gäller teknisk kvalitet.

Jag kan ha fel, men detta är den bild jag fått genom åren.

Bilden bygger på mängder av empiriska observationer: upplevelserna från min gymnasieskola byggd på 1970-talet jämförd med en skolbyggnad byggd på 1860-talet som jag sett mycket av, historier om folk som köpt hus för många miljoner där väggarna tycks bestå av frigolit och annat krafs och med fuktskador efter kort tid, mina kontor och andra arbetsplatsmiljöer där jag genom åren arbetat i hus från allt från 1910-talet till helt splitternya och byggda på 2010-talet, de olika lägenheter jag bott i. Och så vidare: exemplen kan mångfaldigas.

Och så en annan observation som handlar om hur man pratar om fastighetssektorn på aktiebloggar, i näringslivsbilagor och i andra sammanhang där aktier diskuteras. Här dissekeras fastighetsbolagen - och nu kanske jag överdriver lite - på ett mycket ensidigt sätt: det handlar om räntelägets betydelse för bolaget, uthyrningsprocent på beståndet, byggprojekt i pipelinen och så vidare.

Jag ser få analyser av fastighetsbolagen från en mer teknisk sida: vilka bolag har en stor andel rejäla fastigheter från kvalitetsepoken, vilka har fastigheter från 1990- och 2000-talens slarvigare teknik.

Varför pratar inte aktiefolket mer om fastigheternas faktiska kvalitet, om vilka fastighetsbolag som har kvalitetsmedvetande och vilka som inte har det?

11 kommentarer:

  1. Intressant iakttagelse. Men att saker och ting höll högre kvalitet förr gäller väl i princip det mesta nu för tiden?

    SvaraRadera
  2. Tja, det är ju en intressant fråga! Vilka måttstockar skall man välja; vissa äldre tekniker har ju "något" som fortfarande lockar - vinylskivor, tex, eller analoga musikinstrument, rörförstärkare - och som säkert kan sägas ha en hög kvalitet.

    Men just byggbranschen tycker jag ändå är ganska tydlig i sitt bakåtsträvande även efter mer objektiva måttstockar som husens livslängd, huruvida det regnar in eller inte, huruvida det blir mögelskador på kort tid, kvaliteten på virket som används i fönsterkarmar och bjälkar på vinden osv.

    Och en annan skillnad är att jag tycker nog att man diskuterar faktisk teknik ibland när företag i vissa andra tekniksektorer tas upp till behandling bland näringslivs- och investeringsmedier.

    Informationsteknologi, tex, där mobiltelefonmodellernas teknik ibland lyfts in i analyser av till exempel Apple-aktien på ett sätt som i varje fall jag sällan ser när man diskuterar fastighetsbolagen. Själva husbeståndet blir ofta en svart låda i sådana artiklar, uppfattar jag det.

    Kanske har det att göra med en kortsiktighet i vår tid? Skillnaderna i kvalitet gör sig märkbara först på något årtiondes sikt, kanske, och den här typen av företagsanalyser är mer kortsiktiga? Vilket kanske borde vara annorlunda; ta två fastighetsbolag idag där det ena konsekvent har kvalitetsbyggda hus och det andra smäckiga hus; allt annat lika så borde det förstnämnda beståndet värderas bättre efter några årtionden av slitage.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Då det gäller kvalitet tänker jag mest på konsumentartiklar, cyklar som rostar efter tre månader som förr höll 10 år, dammsugare som går sönder efter 5 år och förr höll i 15, leksaker som går sönder när man tittar på dom, kläder, skor mm. Slit och släng, made in China.

      Då det gäller fastighetsbolagen så gör de nog helt enkelt inte informationen du pratar om tillgänglig och en analytiker släpps inte in i fastigheterna.

      Radera
    2. Jomenvisst, det ligger mycket i det. Ibland hör man folk hävda att det är med flit som produkterna görs något sämre, så att vi skall köpa nytt; planned obsolescence.

      Vad gäller det där med att informationen inte finns öppet och att analytiker inte släpps in i fastigheterna så tycker jag nog att det borde gå att komma runt det hela (och det gäller ju inte bara fastighetsbranschen). Analytikerkåren och bankerna eller vem det nu är som skriver skulle kunna hitta expertis som står utanför enskilda bolag men som kan branschen från tekniska och andra perspektiv.

      Radera
  3. Håller helt med dig om att kvalitet försämrats i byggandet. Jag tycker personligen att tegelhus som är byggda runt 50-talet håller mycket bättre kvalitet än de budgetmoduler som byggs idag. Förstår inte dem som betalar någon miljon extra för ett nybyggt hus intill när man för samma belopp kan totalrenovera en fullt duglig 50-talsbr.

    Däremot tycker jag inte att du kan jämföra med byggnader före 1900-talet. Ta t.ex. Westminister i London som byggdes på höjdpunkten av en kolonialekonomi som fick in intäkter på ett sätt som inte är moraliskt försvarbart idag. Arbetares rättigheter, skyddsåtgärder och rimliga löner är som det ska vara men innebär också att det blir dyrare att bygga som förr.

    SvaraRadera
  4. Intressant iakttagelse angående hur djupt aktiemarknaden gräver. Detsamma skulle jag säga gäller i alla bolag i alla branscher. Det finns stora skillnader i strategier, produkter och marknadspositionering mellan bolag som klumpas ihop i samma bransch av aktiemarknaden.

    Nu är jag inte så säker på att din tes är fullständigt korrekt, att äldre hus har en bättre ekonomi än nyare. Den allmänt vedertagna sanningen att äldre hus är bättre än nya kan också vara påeldad av survivorship bias. De dåliga äldre husen är redan borta. Men att de som finns är charmigare och erbjuder många estetiska värden skriver jag gärna under på.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, survivorship bias är en god invändning. Här har vi att göra med ett slags materiell darwinism; de hus som stått pall länge är ju de enda exemplen man kan se, medan när man rör sig i nybyggda miljöer så är både goda och dåliga exempel synliga.

      Men, ändå. Jag tycker det ligger något i den här allmänt vedertagna sanningen, som du kallar den. Jag tycker man ser så många exempel att det inte bör vara någon slump.

      Jag har bekanta som arbetar i ett nybyggt hus här i Lund (LU/Akademiska Hus), invigt för ett par år sedan. Det är sammanbyggt med en redan existerande byggnad, uppförd i mitten på 1910-talet. När man rör sig i trappor och korridorer mellan huskropparna och vistas på kontor i de bägge husen är den upplevda kvalitetsskillnaden enorm. Det skulle inte förvåna mig om den äldre byggnaden (fd Zoologiska museet) skulle överleva det 100 år yngre nybyggda huset.

      Sen tycker jag det är intressant det du säger om att bristen på grävande även gäller andra branscher, och att man spontant ofta klumpar ihop helt olika bolag bara för att de råkar tillhöra samma bransch.

      En orsak till detta är, tror jag, bakgrunden hos de som skriver om företag. De verkar vara mest intresserade av kvantitativa analyser, istället för andra kompletterande kunskapstraditioner.

      Radera
    2. Ditt gamla inlägg var bra, den kvantitativa metoden lämpar sig bäst för screening och skydd av dig själv som investerare. Den kvalitativa kan finna de riktiga guldkornen, men har svagheten att den kan förföra dig och locka dig till confirmation bias. För riktigt bra resultat behöver de alltså kombineras, som jag ser det.

      Radera
  5. Sitter å går igenom föreläsningsslides å blev tvungen att kommentera :)

    Bristande kvalité i ytskikt, yrkesstolthet, arkitektur kan jag hålla med om, men bakåtsträvande är lite väl hårt. Som exempel så drog en nybyggd genomsnittsbyggnad i Schweiz 1925-1975 över 200kWh/m2/år (kan antas hyfsat likvärdigt mot alla kalla välutvecklade länder i Europa). Samma siffra år 2000 var 100 kWh/m2/år och 2025 prognostiseras den vara närmre 50 kWh/m2/år.

    Var på studiebesök på Vasakronan med en teknisk förvaltare. Deras investeringar i energibesparingar betalas av på en period av 5-10 år och har höjt deras fastighetsvärde med miljardbelopp.

    Bygg och fastighetssektorn använder står för en mycket stor andel av samhällets resurs- och energianvändning och tyvärr "uppdateras" bara 1,5% av beståndet ut varje år. Mer renoveringar där den tekniska prestandan i fastigheter förbättras behövs alltså. Fastighetsbolag med en tydlig "grön" profil tror jag kommer gynnas både ekonomiskt och marknadsföringmässigt framöver.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, du har säkert rätt i att energiåtgång blivit bättre. Men jag tänker nog mer på hur man de senaste årtiondena, säg från 1970- eller 1980-talet och framåt slarvat så mycket med material och hantverk, att det verkar som om man tänker sig att husen inte förväntas hålla så länge som förr.

      Men visst, jag kan ha fel och det finns alldeles säkert många undantag i form av 70 år gamla skräphus och fantastiskt hållbara och rejäla hus från 2000-talet. Och en del har alldeles uppenbarligen blivit bättre efter att ha försämrats under 1970-1990-talen, som interiörer; ingen sätter väl upp våttapeter i badrummen idag eller lägger in plastgolv i köken, som var så vanligt för inte så länge sedan?

      Och "bakåtsträvande" vet jag inte riktigt om jag vill kalla det, kanske snarare att man präglas av ett slags kortsiktighet som präglar vår tid.

      Ett relaterat problem är det ointresse för underhåll av tekniska system som man ser ibland. Järnvägssystemet, kommunala fjärrvärme-, vatten- och avloppssystem som installerades på 1930-1970-talen och som borde få mer omsorg.

      Radera
    2. Kortsiktigheten i dagens byggande kan illustreras av exempelvis det här och det här.

      Radera